ファンドコンセプト
デジタル証券（セキュリティトークン）とは
ブロックチェーン技術を用いてデジタル化された有価証券です。
本受益権は、デジタル証券を用いた不動産投資ができる商品であり、現物不動産、J-REIT（注1）と比較した際の特徴は以下のとおりです。
1. 投資対象が明確であり、個人では投資が困難な資産や大規模な物件への投資が可能である
| 項目 | 現物不動産 | 本受益権 不動産デジタル証券 |
J-REIT | |
|---|---|---|---|---|
| 裏付けとなる投資対象 | 単一不動産 | 単一〜複数不動産 （本受益権ではバウスクロス2物件） |
複数不動産 | |
| 投資の手触り感 | 強い （投資対象を選別可） |
強い （投資対象を選別可） |
弱い （複数物件に分散投資） |
|
| 投資単位 | 大口投資 | 私募 中〜大口投資 （証券） |
公募 小口投資 （証券） |
小口投資 （証券） |
2. 有価証券税制が適用される不動産証券化商品である
| 項目 | 現物不動産 | 本受益権 不動産デジタル証券 |
J-REIT |
|---|---|---|---|
| 保有期間中の所得税 | 不動産所得 （総合課税） |
配当所得 （申告分離課税等） |
配当所得 （申告分離課税等） |
| 売却時の所得税 | 土地等に係る譲渡所得 （申告分離課税） |
上場株式等に係る譲渡所得等 （申告分離課税） |
上場株式等に係る譲渡所得等 （申告分離課税） |
3. 専門家の運用管理により、運用期間中及び売却時における運用成果の極大化が期待できる
| 項目 | 現物不動産 | 本受益権 不動産デジタル証券 |
J-REIT |
|---|---|---|---|
| 運用管理 | 不動産所有者 | 専門家 | 専門家 |
| 運用期限 | 無 | 有 | 無 |
4. 裏付資産の鑑定評価額に基づき取引価格が決定され、また非上場の資産（注2）であることから、短期価格変動が相対的に小さい
| 項目 | 現物不動産 | 本受益権 不動産デジタル証券 |
J-REIT |
|---|---|---|---|
| 価格決定方法 | 鑑定評価額等に基づく相対の合意 | 裏付資産の鑑定評価額に基づく1口当たりNAV（注3）を基準として算出された価格（注4） | 取引市場における需給 |
| 価格算定頻度 | 少ない （原則売買時のみ） |
少ない （原則年2回） |
多い （リアルタイム） |
| 上場・非上場 | 非上場 | 非上場 | 上場 |
- （注1）東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している上場不動産投資信託をいいます。以下同じです。
- （注2）本受益権については、私設取引システムにおいて取り扱われませんが、不動産デジタル証券によっては、私設取引システムで取り扱われている銘柄もあります。
- （注3）NAVとは、Net Asset Valueの略語であり、本信託の純資産額をいいます。投資対象不動産の鑑定評価額に基づいて算出された含み益等を加味して算出されます。以下同じです。
- （注4）本受益者は、裏付資産の鑑定評価額に基づく1口当たりNAVを基準とした価格を譲渡価格として、取扱会社 兼 取扱金融商品取引業者であるみずほ証券株式会社を通じてのみ本受益権の売却を申し込むことができますが、買付けを希望する投資家の有無や買付申込口数等により、全部又は一部の売却が成立しない場合があり、鑑定評価額に基づく1口当たりNAVを基準として算出された価格での売却が保証されるものでもありません。
不動産関連指数とJ-REITの投資口価格及び上場株式の価格変動との比較
不動産関連指数（現物キャピタル指数及びファンドキャピタル指数）は、J-REITの投資口価格（東証REIT指数）や上場株式（TOPIX）と比較して、価格変動が相対的に小さくなる傾向がありました。
この点は、データ同士のばらつき・変動の大きさを相対的に評価する「変動係数」が、不動産関連指数について、比較的小さい値となっていることからも見て取れるものと考えます。
- （注1）2004年3月から2025年9月までの期間について、「現物キャピタル指数」及び「ファンドキャピタル指数」は一般社団法人不動産証券化協会（ARES）が公表している「Ares Japan Property Index（AJPI）」及び「Ares Japan Fund Index（AJFI）」を基に作成しています。
- （注2）「現物キャピタル指数」はAJPIのキャピタル収益率を、「ファンドキャピタル指数」はAJFIのLTV（LTV40%以上60%未満）キャピタル収益率を、それぞれ使用し、2004年3月末日時点の指数を100として指数化しています。なお、AJPI及びAJFIともに、2025年4月から2025年9月までの数値は速報値です。
「現物キャピタル指数」は不動産価格の推移、「ファンドキャピタル指数」は不動産ファンドの純資産額（NAV）における過去の短期的な価格変動を示しています。 - （注3）各指数の変動係数は、2004年3月から2025年9月までの期間での各指数の標準偏差を平均値で割って算出したもので、データ同士のばらつきを相対的に評価するための指数です。
- （注4）上図は、各指数に関する過去の実績であり、各指数の将来の動向や本受益権の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
また、価格変動メカニズムが異なり、価格が算出される頻度の違いから必ずしも同一の条件下で比較できるものではありません。
運用期間について
不動産運用の専門家である中央日土地AM（アセット・マネージャー）が、不動産市況の変化を見極めて、柔軟に運用期間を調整し、本受益権の償還を実施することを目指します。
- （注）上記では、アセット・マネージャーが想定している、2033年2月28日に終了する匿名組合計算期間に本件不動産受益権をすべて売却し、運用期間の最終期である2033年5月期の信託計算期間の最終日の属する月の翌月末日までの間のファンド・マネージャーの決定により指定される日に行う償還と、それ以前の償還並びにそれ以後の運用期間の延長及び償還の関係の理解を容易にするため、2033年5月期終了後の償還を原則とした上で（この場合の運用期間は、2026年2月26日から2033年5月1日までの約7年2か月となります。）、早期償還、予定償還、償還予定日、延長後の償還及び延長償還日との用語を用いています（なお、上記における延長後の償還及び延長償還日については、運用期間が2035年5月1日まで延長されたことを前提としています。）。アセット・マネージャーは運用に際し、本件営業者及び本件営業者を通じて本匿名組合員の利益最大化を図るため売却機会の探索に従事しますが、かかる売却機会が存在することを保証又は約束するものではなく、上記の原則及び用語は、当該時期に売却及び償還が行われることを保証又は約束するものではありません。